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北京围城非京籍人群2016年前机会渺茫
来源: 时间:2017-9-19

5月31日,北京顺义区顺新嘉苑自住型商品房(以下简称自住房)项目现场审核的最后一天,向雯最终还是出现在了审核现场。真不想来,反正就算通过审核了也摇不上号。这位江西女孩这样告诉记者。

眼下,北京市自住房入市的脚步越来越快,6月上旬即将迎来首批自住房的公开摇号。但对于向雯这样的非京籍人群来说,摇上号的可能性几乎为零,因为在他们的前面,还有数量庞大的京籍优先人群。

自住房本来就是要优先保障北京市的低收入人群和刚需人群的。亚豪机构市场总监郭毅认为,自住房的这种制度设计无可厚非。中原地产首席分析师张大伟也表示,今明两年推出的自住房将至少解决大部分的北京本地需求,到2016年非京籍的申购者将会迎来机会,但前提是眼下的自住房政策不变,而这一点目前并不明确。因此,他建议非京籍人群还是应尽量选择普通商品房。

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机会渺茫

按照计划,金隅嘉业与恒大地产旗下的首批自住房项目将在本月开始摇号,公众对于自住房的热情持续升温。在一些申购者聚集的论坛和QQ群里,自住房不支持混合贷、个别项目要求五成首付等消息成为大家反复讨论的话题。

但是,对于向雯来说,这些都不是问题。首付不是问题,位置偏和配套少也不是问题,问题是我们‘北漂’根本没有面对这些问题的机会。她说。

由于价格普遍比周边的平均房价低30%甚至更多,几乎所有的自住房项目都受到了申购者的热烈追捧。以顺新嘉苑为例,虽然该项目处于首都国际机场和顺义城区之间,地理位置不算很好,用向雯的话来说是前不挨村后不挨店,但申购者们依然趋之若鹜。

顺新嘉苑的现场审核通知显示,该项目的现场申请编号共有3个号段,其中Y号段的编号是从Y000002到Y008911,表明有8910组申购者,再加上B号段的129组和F号段的905组,该项目仅需要到现场来审核的申购者就有9944组,而其提供的自住房房源只有290套,光计算这部分申购者,其供需比就已经达到了1:34。

实际上,除了需要到现场审核的申购者外,还有数量众多的无需到场审核的申购者,这些申购者已在其他项目进行过现场资料审核并取得13位摇号编号。目前还不知道顺新嘉苑项目中这类申购者的数量,但从顺义区的另外一处自住房项目新国展满庭芳的情况来看,这类申购者的数量要更多。新国展满庭芳无需到现场审核的申购者为35944组,由于该项目结束审核的时间比顺新嘉苑更早,因此理论上后者的这类申购者人数应该会更多,其供需比可能要低于1:100。

当然,顺新嘉苑的情况比较特殊,其提供的房源数量是目前已推出的11个自住房项目中最少的。但即使是提供房源最多的金隅汇景苑项目,其3400多套住房也迎来21万多组家庭申购,供需比不到1:61。其他自住房项目大多在1:50左右,即50个人中只有一个人最终有机会摇上号。而对于北漂们来说,这五十分之一的机会都遥不可及。

根据北京市2013年10月发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,按照限购政策规定,在本市具有购房资格的家庭,可以购买自住型商品住房。但这份文件同时又规定了本市户籍无房家庭和经济适用住房、限价商品住房轮候家庭这两类家庭可以优先购买,而这条规定基本上堵死了非京籍人群眼下购买到自住房的通道。

根据金隅嘉业提供的数据,金隅汇景苑的21万多组申购家庭中,优先类申购家庭合计10.623万组。根据规定,该项目的3400多套住房将首先在优先组中摇号,摇剩下的才轮到普通组。10万优先家庭抢3400套,怎么弄都不会有剩下的。来自湖北的80后韩伟告诉本报记者,他在现场审核的时候,工作人员明确告诉他,他这类普通申购者基本没戏。

北京

等待还是放弃

郭毅认为,北京自住房在政策上向本地居民倾斜是正常的。毕竟北京付出了它的土地资源,政府也让出了一部分土地出让收入。她说。

另外,有这么多的优先户申购自住房,也说明在目前的高房价背景下,很多北京本地人也买不起房。他们也为高房价付出了代价,而房价高的一个重要原因就是北京的外地人太多了,导致购买需求太旺盛了。郭毅认为,于情于理,都应该对买不起房的本地人给予一定的补偿。而且和保障房比起来,自住房至少在政策上给外地人开了一个口子,现在买不到不等于以后买不到。

张大伟也表示,目前北京有能力、有意愿购买自住房的优先家庭大约有8万户左右。眼下已经推出的自住房项目有11个,接下来还会有20多个项目相继入市,今年会形成4万-5万套的供应量。而从目前的土地供应情况看,明年的供应量也大概在2万-3万套之间。这样一来,北京市户籍优先人群的需求就能得到解决。到2016年时,非北京市户籍的人群可能会有一定的机会。他说。

不过,这个机会的背后也隐藏着一定的风险,即在解决掉北京市户籍人群的需求之后,自住房政策是否还会持续下去,目前还不得而知。自住房到底是一项短期政策还是一项长期执行的政策,相关部门并没有给出一个明确的说法。郭毅表示。

虽然目前的11个自住房项目推出的房源只有约1.8万套,但其锁定到的购房家庭却超过十万户,这对于北京楼市目前的降温起到了至关重要的作用,因为许多原本要购买普通商品房的购房者现在都在等待自住房摇号。在这些等待摇号的人群中,北京市户籍的人肯定能等到,但非北京户籍的就不好说了。张大伟指出,北京市从来就没有将北漂纳入主流的保障人群。而且,现在北京市面临的人口压力越来越大,市政府在人口控制方面的动作也越来越明显,比如在非京籍学龄儿童入学方面的控制就越来越严格。

如果最终买不到自住房,商品房的价格又涨上去了,我们最终会不会竹篮打水一场空?在向雯和韩伟共同所在的一个自住房申购者群里,这样担忧的声音越来越多。张大伟对此的建议是,如果有能力,还是应该趁着房价调整的机会,尽量买商品房。

韩伟已经开始考察顺义当地的二手房了,10月份就要结婚的他已经等不起了,而向雯还在犹豫,都说房价降了,可降了我也买不起。眼下,首创·悦洳汇刚开始接受申购登记,虽然这个项目位于更远的平谷区,但她还是打算去碰碰运气。不然怎么办呢?她说。

总价不到200万元的自住房对北京楼市成交量和市场预期影响都非常大。记者获悉,自住房供应量将在二季度以后大量释放,部分房企已经执行提前抢收策略。

事实上,截至目前,据中原地产统计数据显示,北京自住房入市项目已经达到了9个,合计供应住宅高达1.5万套。

鉴于此,北京楼市观望情绪非常明显,一手房量价齐跌,成交量环比和同比下滑幅度均超过两成,成交均价也创下了近6个月以来的新低;二手房房价更是在自住房刚刚入市之际就呈现微跌状态,从单月成交来看,成交均价2%以内的微跌幅度达到了3个月。

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